房地产企业在参与土地拍卖过程中，为取得土地使用权，向拍卖公司或中介机构交纳一定的土地买卖佣金。
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”从政策理解来看，土地拍卖佣金不属于支付的地价款，也不是按国家统一规定缴纳的费用，好像不应在计算土地增值税的时候计入取得土地使用权所支付的金额。
但实务中，各地土地拍卖佣金在土增税前扣除问题，目前有三种口径：一、允许在取得土地使用权所支付的金额扣除；二、不允许扣除；三、列入“房地产开发费用”计算扣除。一些地区税局对于这个问题，做出了明确规定（点击学习），而有的地区虽未在政策中予以明确，但在官方答疑中，对此问题也做出了回应，我们一起了解一下，也欢迎大家做出补充！
（1）土地拍卖佣金及延迟支付地价款所产生的利息是否可以在土增税清算时扣除？有关莆田土地竞拍模式下采用拍卖行模式，需支付0.2%的拍卖佣金。这部分佣金是否可以在土增税清算时扣除？答：鉴于拍卖佣金不属于国家统一规定交纳的有关费用，不可列入作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以列入管理费，在规定比例内扣除。
（2）我方2015年通过公开拍卖方式取得土地，对应的土地拍卖佣金直接支付给政府委托主持拍卖的拍卖公司而并非政府，且取得的佣金发票为“地方税务局通用机打发票”，发票项目和内容分别为“其他服务-佣金”，收款方也为该拍卖公司。现项目进行土增清算，请问该笔佣金是否可在土增清算时扣除？答：鉴于拍卖佣金不属于国家统一规定交纳的有关费用，拍卖佣金不可列入作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以列入管理费，在规定比例内扣除。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（3）甲方拍得土地后与乙丙合作成立项目公司A，三方占股分别为甲35%乙40%丙25%.土地拍卖佣金和前期土地出让金开的是甲公司抬头的发票这样A企业在土增税清算的时候是否能抵扣？答：根据您的描述，甲公司抬头的发票在A企业做土增税清算的时候不能抵扣。需甲方开具发票给A公司方可扣除。
（1）土地拍卖佣金在我们安徽省土地增值税清算时可以作为扣除项目金额吗？答：1.根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。第三十八条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。……”
（2）根据土地增值税相关法律法规的规定，土地拍卖佣金在土地增值税清算时可以进行税前扣除，请问我的理解正确吗？答：土地拍卖佣金是取得土地使用权所付出的必要成本，可以作为扣除项目扣除。
（3）房地产开发公司招拍挂获取土地，支付给第3方拍卖公司的佣金，是否计入土地成本？房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款其中支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。根据国税发〔2009〕31号规定：“第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。……(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定规定：“第三十五条 土地增值税清算扣除项目包括：（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。第三十八条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
（1）土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金、可否扣除支付给评估公司的土地评估费？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;……
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定,第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”三、根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第四条 土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。……因此，根据上述文件规定，您单位在取得土地使用权过程中为办理有关手续、按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费可以计入“取得土地使用权支付的金额”据实扣除;支付给中介机构的佣金应计入“管理费用”，按规定比例计算扣除。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关确认。
（2）土地招投标佣金在土地增值税清算时列入房地产开发成本？在土地增值税清算时可以据实扣除吗？答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。因此，请您根据以上文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。
（1）房地产公司通过拍卖方式购得国有建设用地使用权，根据《国有建设用地使用权拍卖出让文件》规定：本次拍卖由政府委托第三方拍卖公司实施，拍卖佣金支付给拍卖公司，并取得拍卖公司开具的增值税专用发票。问题如下：1、该拍卖佣金是否需要缴纳契税？2、如需缴纳，缴纳的依据是发票含税金额还是不含税金额？3、拍卖佣金能否记入土地增值税中土地增值额的扣除项目？答：第一，根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知点》（财税〔2004〕134号）文件第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。根据《国家税务总局关于明确国有？土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）文件规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。据此，如果符合以上情形，则需要缴纳契税；如果不符合上述情形，则不需要缴纳契税。第二，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文件第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第三，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第五条规定，扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。关于土地拍卖佣金，土地增值税是否可以扣除？您的地区是如何规定呢？欢迎评论区留言讨论！我们知道，土地增值税清算必定是要合规合理，土增税计算，申报的错误，必将引发补缴税款和滞纳金的风险，虚报还会触发刑事责任的风险，实操中，土地增值税涉及的疑难问题非常之多，您的房地产项目面临哪些清算风险呢？您会如何应对？据此，中国商业会计学会，整合权威资源，打造『土地增值税清算师』（点击了解）人才培养项目，旨在培养土地增值税清算专业人才，提升企业财务人员、税务征管人员、事务所咨询人员等土增税清算的业务能力，破解执业人员经验不足致使人才短缺等问题。声明
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